Przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości lub rozpoczęciu procesu inwestycyjnego warto zbadać stan prawny nieruchomości. Niestety nie wszyscy kupujący się na to decydują, co skutkuje tym, że po dokonanej transakcji dowiadują się o wadach prawnych nieruchomości. Należy zauważyć, że due diligence nie jest przeznaczona tylko dla strony, która zamierza nabyć nieruchomość. Również osoby dokonujące sprzedaży mogą wykonać taką analizę, co pozwoli uzyskać kompletną wiedzę o potencjale nieruchomości oraz pomoże dokonać odpowiedniej wyceny i przyjąć dobrą pozycję negocjacyjną.
Analiza prawna nieruchomości (due diligence) – to warto wiedzieć
- Due diligence to kompleksowa analiza prawna, techniczna i podatkowa nieruchomości – jej celem jest wykrycie ukrytych wad i ryzyk przed sfinalizowaniem transakcji, nie po niej.
- Najpoważniejsze ryzyka ujawniane przez DD to ukryte hipoteki, samowola budowlana, brak dostępu do drogi publicznej oraz roszczenia reprywatyzacyjne – każde z nich może zablokować transakcję lub obciążyć nabywcę poważną odpowiedzialnością.
- Due diligence warto zlecić nie tylko jako kupujący – sprzedający z kompletną dokumentacją DD uzyskuje lepszą pozycję negocjacyjną i skraca czas zamknięcia transakcji.
- Standardowa analiza trwa 3–6 tygodni; w pilnych przypadkach uproszczone DD można przeprowadzić w 5–7 dni roboczych.
Spis treści:
- Czym jest due diligence nieruchomości?
- Kiedy warto przeprowadzić analizę prawną nieruchomości?
- Jakie dokumenty analizuje due diligence? Lista i zakres
- Typowe ryzyka i wady prawne ujawniane przez due diligence
- Analiza budowlana nieruchomości
- Podatki i opłaty związane z nabyciem nieruchomości
- Jak Ayming przeprowadza analizę prawną nieruchomości?
- FAQ – najczęstsze pytania o due diligence nieruchomości
Czym jest due diligence nieruchomości?
Due diligence to kompleksowa analiza stanu prawnego nieruchomości, a także jej stanu faktycznego, stosowana przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości.
Celem przeprowadzenia analizy jest identyfikacja ryzyk i wad prawnych związanych z nieruchomością oraz zabezpieczenie przed ich wystąpieniem lub zminimalizowanie ich skutków. Przeprowadzenie takiego badania obrazuje, czy inwestycja będzie opłacalna.
Due diligence prawne, techniczne i podatkowe – różnice
Analiza due diligence nieruchomości może obejmować trzy wzajemnie uzupełniające się obszary:
- DD prawne – analiza tytułu własności, obciążeń w KW, służebności, roszczeń i planistyki.
- DD techniczne – ocena stanu budynku, instalacji, dokumentacji powykonawczej i zgodności z pozwoleniem na budowę.
- DD podatkowe – weryfikacja podatku od nieruchomości, opłat adiacenckich, planistycznych i rozliczenia VAT przy transakcji.
Kiedy warto przeprowadzić analizę prawną nieruchomości?
Poniżej przedstawiamy najczęstsze sytuacje, w których due diligence nieruchomości jest standardem lub silnie rekomendowane:
- Zakup nieruchomości komercyjnej (biuro, hala produkcyjna, grunt inwestycyjny) – przy transakcjach o istotnej wartości silnie rekomendowaną praktyką jest wykonanie pełnej analizy prawnej.
- Przejęcie spółki posiadającej nieruchomości (M&A) – nieruchomości mogą być obciążone hipotekami nieujawnionymi w bilansie przejmowanej spółki.
- Restrukturyzacja portfela nieruchomości lub sprzedaż aktywów – DD po stronie sprzedającego może wzmocnić pozycję negocjacyjną i usprawnić proces zamknięcia transakcji.
- Zakup gruntu z zamiarem zabudowy – krytyczna weryfikacja MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy: bez zgodności z planem inwestycja nie jest możliwa.
- Długoterminowa umowa najmu (powyżej 5 lat) – najemca jest narażony na ryzyko przy egzekucji komorniczej nieruchomości właściciela.
Jakie dokumenty analizuje due diligence? Lista i zakres
Standardowa analiza prawna nieruchomości obejmuje weryfikację co najmniej pięciu kategorii dokumentów. Poniżej przedstawiamy ich zakres wraz z typowymi ryzykami przy brakach lub wadach:
| Dokument | Co zawiera | Gdzie uzyskać | Ryzyko przy brakach / wadach |
|---|---|---|---|
| Księga wieczysta (KW) | Tytuł własności, hipoteki, służebności, roszczenia, użytkowanie wieczyste | ekw.ms.gov.pl (online) | ? WYSOKIE – ukryta hipoteka może zablokować transakcję |
| Wypis i wyrys z ewidencji gruntów | Powierzchnia, rodzaj użytków, klasa gruntu, właściciel wg ewidencji | Starostwo powiatowe / geoportal.gov.pl | ? WYSOKIE – rozbieżności z KW mogą zmienić podatek od nieruchomości |
| MPZP lub warunki zabudowy (WZ) | Przeznaczenie terenu, wskaźniki zabudowy, strefy ochronne | Urząd gminy / BIP | ? WYSOKIE – brak zgodności z MPZP = zakaz planowanej inwestycji |
| Pozwolenie na budowę i użytkowanie | Legalność budynku, zgodność z projektem | PINB (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego) | ? ŚREDNIE – samowola budowlana obciąża nabywcę; ryzyko nakazu rozbiórki |
| Umowy najmu i dzierżawy | Zobowiązania wobec najemców, czynsz, klauzule wypowiedzenia | Sprzedający | ? ŚREDNIE – nabywca przejmuje umowy; niekorzystne klauzule mogą zamrozić inwestycję na lata |
Źródło: praktyka doradcza Ayming; ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Księga wieczysta
Due diligence polega przede wszystkim na analizie treści księgi wieczystej, jak również dokumentów w aktach księgi wieczystej znajdujących się w sądzie miejsca położenia nieruchomości celem ustalenia jej tytułu prawnego. Ponadto księga wieczysta dostarcza informacji o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, użytkowaniu wieczystym, hipotece lub innych prawach i roszczeniach przysługujących osobom trzecim albo ograniczeniach korzystania z tej nieruchomości. Dostęp do ksiąg wieczystych jest możliwy bezpłatnie online za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl).
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków
Księga wieczysta nie jest jedynym dokumentem, który dostarcza nam informacji o nieruchomości. Weryfikacji podlegać powinien również wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokument ten zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytków i klasy gruntu. Pozwala sprawdzić, czy informacje, jakich dostarcza, są tożsame z informacjami zawartymi w księdze wieczystej np. w zakresie powierzchni gruntu. Ważnym krokiem jest również ustalenie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Wykluczyć trzeba także istnienie prawa pierwokupu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu trzeciego, w szczególności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli grunt jest zabudowany, należy zbadać stan prawny zlokalizowanego na nim budynku.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Analizie poddać należy również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o ile taki obowiązuje na terenie, na którym znajduje się nieruchomość. Ewentualnie powinno się wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Pomoże to ustalić, na jakie cele może być przeznaczona dana nieruchomość, np. mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne oraz czy cel ten jest zgodny z planami nabywcy.
Należy pamiętać, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy może przyczynić się do opóźnienia planowanej inwestycji na danej nieruchomości. Dodatkowo analiza pozwoli wskazać, czy planowana inwestycja jest zgodna z polityką przestrzenną samorządu i nie będzie sprzeczna z funkcją sąsiednich nieruchomości, co spowodowałoby odmowę wydania warunków zabudowy.
Typowe ryzyka i wady prawne ujawniane przez due diligence
Poniżej przedstawiamy typowe ryzyka, które analiza due diligence ujawnia w transakcjach nieruchomości komercyjnych:
- Hipoteka nieujawniona lub zatajona przez sprzedającego – nabywca nieruchomości hipotekowanej odpowiada za dług hipoteczny;Służebność drogi koniecznej lub przesyłu – może ograniczać zabudowę lub wymuszać dostęp dla osób trzecich na terenie nieruchomości.
- Brak dostępu do drogi publicznej – grozi odmową pozwolenia na budowę i utratą wartości inwestycyjnej działki.
- Samowola budowlana – obciąża nabywcę; w skrajnych przypadkach grozi nakazem rozbiórki. Nieuregulowany stan własnościowy (wiele spadkobierców) – blokuje przeniesienie tytułu; konieczne postępowanie sądowe trwające nawet kilka lat.
- Roszczenia reprywatyzacyjne – szczególnie ryzykowne przy nieruchomościach w centrach miast nabytych od Skarbu Państwa lub komunalnych.
Analiza budowlana nieruchomości
Przy udziale osób z uprawnieniami architektonicznymi możliwe jest również przeprowadzenie analizy stanu faktycznego nieruchomości (np. określenie fizycznych wad nieruchomości budynkowej, stopnia jej zużycia), jak również wyjaśnienie kwestii budowlanych.
„W przypadku istniejącej zabudowy warto sprawdzić zgodność realizacji inwestycji z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, a także kompletność i prawidłowość dokumentacji technicznej potrzebnej do korzystania z budynku (m.in. dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, książka obiektu budowlanego). Dokonanie samowolnych zmian, np. w sposobie użytkowania budynku, będzie obciążać ewentualnego nabywcę i to on może ponosić odpowiedzialność finansową, a w przypadku nieszczęśliwego wypadku czy pożaru – odpowiedzialność karną za stwierdzone nieprawidłowości. Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem do rozstrzygnięcia pozostaje też kwestia zastanego wyposażenia oraz stanu instalacji. Mogą one wymagać natychmiastowej wymiany lub dostosowania do aktualnych wymogów bezpieczeństwa np. przeciwpożarowego” – dodaje Krzysztof Iżel, Kierownik Działu architektów w Ayming Polska.
Podatki i opłaty związane z nabyciem nieruchomości
Warto również przeanalizować koszty opłat i podatków, jakie pojawią się w związku z nabyciem nieruchomości. Należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, a w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego – także opłaty rocznej z tego tytułu. Sprawdzenia wymaga także ewentualny obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej (max. 30% wzrostu wartości działki na skutek podziału; natomiast w przypadku wzrostu wartości np. w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej może to być 50%), opłaty planistycznej (max. 30% wzrostu wartości w związku ze zmianą MPZP) lub tzw. podatku od deszczu, czyli opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.
Podatek od nieruchomości – jak ustalić prawidłową podstawę opodatkowania
Jednym z częstych błędów ujawnianych przez DD podatkowe jest nieprawidłowo ustalona podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości – wynikająca z rozbieżności między ewidencją gruntów a stanem faktycznym. m.in. z:
- nieprawidłowej kwalifikacji budynków i budowli oraz powierzchni użytkowej,
- sposobu wykorzystania nieruchomości,
- stawek lokalnych,
- zmian w majątku trwałym.
Od 2025 r. obowiązują nowe definicje budynku i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości. Określa je Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.
Ayming specjalizuje się w weryfikacji i optymalizacji podatku od nieruchomości dla firm posiadających rozbudowany majątek trwały.
Więcej informacji w sekcji: Podatek od nieruchomości.
Jak Ayming przeprowadza analizę prawną nieruchomości?
Ayming oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie due diligence nieruchomości komercyjnych – od weryfikacji dokumentów po przygotowanie raportu z rekomendacjami negocjacyjnymi. Zespół ekspertów łączy kompetencje prawne, architektoniczne i podatkowe – pozwala przeprowadzić pełną analizę w ramach jednego projektu doradczego.
Zakres współpracy obejmuje:
- analizę ksiąg wieczystych i dokumentów planistycznych,
- weryfikację dokumentacji budowlanej przy udziale architektów z uprawnieniami,
- analizę podatkową: podatek od nieruchomości, opłaty lokalne, VAT transakcyjny,
- pisemny raport z oceną ryzyk i rekomendacjami przed finalizacją transakcji.
-
Źródła:
Akty prawne:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1984)
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1061)
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1130)
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2024 poz. 725)
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1151)
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2021 poz. 1390)
- Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2023 poz. 70)
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1145)
- Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2024 poz. 361)
Bazy i źródła elektroniczne:
- ekw.ms.gov.pl – Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości
- isap.sejm.gov.pl – Internetowy System Aktów Prawnych
- geoportal.gov.pl – Główny Urząd Geodezji i Kartografii
- BIP właściwej gminy/urzędu miasta – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje WZ
- Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) – pozwolenia na budowę i użytkowanie
- podatki.gov.pl – Ministerstwo Finansów / Krajowa Informacja Skarbowa
Autorka: Natalia Ochab-Pazdan, Starszy Konsultant w Dziale podatków i opłat lokalnych w Ayming Polska
FAQ – najczęstsze pytania o due diligence nieruchomości
Koszt due diligence nieruchomości zależy od zakresu analizy i jej złożoności prawnej. Podstawowa analiza prawna dla nieruchomości komercyjnej zaczyna się od kilku tysięcy złotych. Pełne DD (prawne + techniczne + podatkowe) może kosztować od 10 000 do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Skontaktuj się z Ayming w celu uzyskania indywidualnej wyceny.
Standardowe due diligence nieruchomości trwa od 3 do 6 tygodni, zależnie od kompletności dokumentacji i złożoności stanu prawnego. Pilne analizy uproszczone można zrealizować w 5–7 dni roboczych.
Tak – analiza po stronie sprzedającego pozwala uporządkować dokumentację, zidentyfikować ryzyka i przygotować się do pytań kupującego.. Sprzedający z kompletną dokumentacją DD zyskuje silniejszą pozycję negocjacyjną i skraca czas do zamknięcia transakcji.
