Autorzy
Przy ustalaniu podstawy opodatkowania dla budynków, przedsiębiorcy najczęściej opierają się na danych zawartych w dokumentacji architektoniczno-budowlanej. Okazuje się jednak, że powierzchnia użytkowa wskazana w tych dokumentach może znacząco różnić się od tej, którą faktycznie należy opodatkować. Fakt ten potwierdza uzasadnienie wyroku NSA z dnia 11 lipca 2022 r. (sygn. akt. III FSK 590/21).
We wskazanej sprawie NSA rozpatrywał skargę kasacyjną podatnika, który złożył wniosek o stwierdzenie nadpłaty z tytułu podatku od nieruchomości. W uzasadnieniu przedsiębiorca wskazał, iż w podziemnej kondygnacji hali produkcyjnej znajdują się pomieszczenia, które co kilka metrów poprzecinane są belkami konstrukcyjnymi. Wysokość pomieszczeń pod belkami jest mniejsza niż 2,20 m. W ocenie podatnika należało więc powierzchnię użytkową całego pomieszczenia wliczyć do podstawy opodatkowania w 50 proc., co jest zgodne z regulacjami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Opodatkowanie „wysokości pomieszczeń w świetle”
Organy podatkowe I i II instancji, jak również WSA w Białymstoku, stanęły jednak na stanowisku, iż ustalając powierzchnię użytkową opisywanych pomieszczeń, należy dokonać specyficznego podziału. W efekcie powierzchnia pod belkami byłaby opodatkowana w 50 proc., zaś pozostała część pomieszczenia w 100 proc. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż dokonywanie takiego podziału jest sprzeczne z zapisami ustawy podatkowej.
Zdaniem sądu ustawodawca celowo posługuje się sformułowaniem „wysokość w świetle”. W konsekwencji, ustalając wysokość pomieszczenia, należy podać wysokość pomiędzy podłożem a najniższym konstrukcyjnym elementem stropu. Tym samym wysokość w świetle całego pomieszczenia, przez które przechodzą belki konstrukcyjne, jest mniejsza niż 2,20 m. W takim przypadku do podstawy opodatkowania należy wliczyć jedynie 50 proc. jego powierzchni.
Przyczyny rozbieżności
W omawianej sprawie dokumentacja architektoniczno-budowlana uwzględniała w powierzchni użytkowej pełną powierzchnię kondygnacji podziemnej, w której występowały belki konstrukcyjne. W konsekwencji wskazana łączna powierzchnia użytkowa hali była większa o kilka tysięcy metrów kwadratowych od tej wynikającej z przeprowadzonej inwentaryzacji architektonicznej. To zaś powodowało powstawanie corocznej nadpłaty podatku od nieruchomości.
Kwestia uwzględnienia „wysokości pomieszczenia w świetle” może być tylko jedną z przyczyn rozbieżności odnośnie powierzchni użytkowej budynków ustalonej na potrzeby architektoniczno-budowlane i podatkowe. Jak wskazuje architekt Krzysztof Iżel, ekspert Ayming Polska ds. pomiarów powierzchni do celów podatkowych, wśród innych przyczyn można wskazać:
- podawanie powierzchni użytkowej w oparciu o ewidencję gruntów i budynków, gdzie przeważnie figuruje powierzchnia zabudowy, a nie użytkowa. Przy budynkach o znacznej powierzchni różnica może wynieść nawet do 20 proc.;
- wliczanie do powierzchni użytkowej powierzchni klatek schodowych, szybów windowych, ścian działowych, szachtów instalacyjnych, otworów technologicznych, pomieszczeń technicznych ponad stropem najwyższej kondygnacji;
- kopiowanie powierzchni z archiwalnych dokumentów należących do wcześniejszych właścicieli, bez weryfikacji zawartych w nich danych „z natury”;
- swobodne interpretowanie pojęcia „powierzchni użytkowej” wynikające z braku jednolitej definicji we wszystkich aktach prawnych, m.in. w ustawie Prawo budowlane.
Niemiarodajna dokumentacja architektoniczno-budowlana
Opisywany przypadek skłania do zastanowienia się, czy dokumentacja architektoniczno-budowlana jest miarodajnym źródłem informacji na temat powierzchni użytkowej budynków na potrzeby ustalenia podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości. Szczególnie w przypadku budynków powstałych przed 1989 r. istnieje duże prawdopodobieństwo, że powierzchnia ujawniona w wyniku przeprowadzonej inwentaryzacji architektonicznej będzie znacząco różniła się od tej dotychczas wykazywanej.
Często również w przypadku nowszych budynków dochodzi do rozbieżności, co wynika z przeprowadzonych rozbudowań lub modernizacji obiektów. Po zakończeniu takich prac nie zawsze tworzona jest dokumentacja powykonawcza całego obiektu, która uwzględniałaby zmiany w powierzchni użytkowej.
Dlatego na potrzeby wyliczenia podatku od nieruchomości zasadne jest przeprowadzenie inwentaryzacji architektonicznej budynków. Wykonując pomiary „z natury”, należy kierować się dyspozycjami zawartymi w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, co pozwoli uniknąć ewentualnych błędów.
