Wybierz stronę kraju
Zamknij

Pomiary powierzchni do ustalenia wysokości podatku od nieruchomości

Home > Analizy i aktualności > Baza wiedzy > Pomiary powierzchni do ustalenia wysokości podatku od nieruchomości
Baza wiedzy
7 maja, 2021

Podatek od nieruchomości płacony jest w trzech głównych kategoriach: grunty, budynki i budowle. Podstawę opodatkowania gruntów i budynków stanowi ich powierzchnia, a budowli – ich wartość. W celu prawidłowego ustalenia wysokości podatku dla dwóch pierwszych kategorii należy dokonać ich szczegółowych pomiarów, co wbrew pozorom nie jest łatwe. Nasz ekspert, architekt Krzysztof Iżel, tłumaczy, jak zrobić to prawidłowo.
 

Na wstępie należy zauważyć, że powierzchnie użytkowe wykazywane w planach lub projektach budowlanych mogą w znacznym stopniu odbiegać od powierzchni użytkowej, którą należy zadeklarować do podatku od nieruchomości. Wynika to stąd, że Prawo budowlane nie definiuje pojęcia powierzchni użytkowej. Natomiast przepisy odnośnie pomiarów powierzchni występujące w innych ustawach i rozporządzeniach są tworzone pod kątem lokali i budynków mieszkalnych, a nie w odniesieniu do budynków biurowych, przemysłowych i produkcyjnych. W związku z tym przedsiębiorcy, dla których podatek od nieruchomości stanowi nierzadko duże obciążenie finansowe, nie wiedzą, w jaki sposób dokonywać prawidłowych pomiarów.
 

Powierzchnia użytkowa, czyli jaka?

Definicja powierzchni użytkowej przedstawiona w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych
(Dz.U.2019.1170, dalej „upol”) różni się od definicji powierzchni, według której określane są powierzchnie w ewidencji gruntów i budynków. W ewidencji określa się je zgodnie z definicją  powierzchni użytkowej z „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego”.

Inżynierowie, architekci i geodeci dla określenia powierzchni użytkowej korzystają z dobrowolnie stosowanej normy PN ISO 9836:2015-12 obowiązującej od 19 września 2020 roku, która zastąpiła normę PN ISO 9836: 1997. Definicja z normy w znacznym stopniu odbiega od definicji z upol. Dodatkowo, nowa norma jeszcze bardziej komplikuje kwestie interpretacji pojęcia „powierzchni użytkowej” i pogłębia różnice występujące w porównaniu z definicją ustawową.

Jak widać, sprzeczne ze sobą definicje z różnych ustaw i przepisów utrudniają prawidłowe określenie powierzchni. Dlatego pomiary należy zawsze dostosować do celu, któremu mają posłużyć.
 

Jak wykonać prawidłowy pomiar powierzchni?

Czynność tę można sprowadzić do trzech kroków.

Krok 1

Pomiaru dokonujemy z natury. Powinien za niego odpowiadać uprawniony inżynier lub geodeta. Najlepiej, gdy wykonujący pomiar ma doświadczenie w pomiarach pod kątem upol.

Krok 2

Pomiary powierzchni wykonujemy zgodnie z dokumentami, na które się powołujemy:

1) Zgodnie z art. 1a ust.5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 ze zm.) zwana dalej „ustawą”:

  • powierzchnię użytkową budynku lub jego części mierzymy po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych (art. 1a ust.5);
  • mierzymy również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe, ponieważ zgodnie z ustawą uważane są one za kondygnacje (art. 1a ust.5);
  • powierzchnia pomieszczeń o wysokości w świetle powyżej 2,2 m jest zaliczana do powierzchni użytkowej w 100 proc. (art. 4 ust. 2);
  • powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m jest zaliczona do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość była mniejsza niż 1,40 m – powierzchnia ta zostaje pominięta;
  • wysokość pomieszczeń mierzy się w świetle konstrukcji budynku, pomija się elementy z nią niezwiązane, np. instalacje, przewody wentylacji, wody i kanalizacji;
  • ze względu na zróżnicowanie stawek podatku konieczne jest także określenie funkcji poszczególnych budynków lub ich części (art. 5.1).

2) oraz zgodnie z normą PN ISO 9836:2015-12

  • pomiar powierzchni jest wykonywany dla budynku wykończonego, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.;
  • powierzchnie podaje się w m2 z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku;
  • do powierzchni użytkowej zalicza się część powierzchni kondygnacji z pominięciem powierzchni zajętej przez konstrukcję – ściany zewnętrzne i wewnętrzne, a także z pominięciem powierzchni zajętych przez wszystkie elementy zamykające, takie jak słupy, piony wentylacyjne, kominy oraz ściany działowe;
  • przy pomiarze pomija się powierzchnie przejść drzwiowych, wnęk i nisz stałych w przegrodach budowlanych. Zgodnie z normą ISO powierzchnią użytkową jest ta część powierzchni, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku.

Krok 3

Na podstawie dokonanego pomiaru uprawniony inżynier lub geodeta sporządza plan i spis powierzchni w formie cyfrowej i papierowej.
 

Kiedy warto wykonać pomiar powierzchni?

  • W momencie oddawania do użytkowania nowo powstałego budynku
  • Po przebudowie i rozbudowie budynku
  • Po rozbiórkach i wyburzeniach
  • W przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości
  • Kiedy nie dysponujemy planami budynków lub powierzchnie w nich zawarte od dłuższego czasu (od ponad 5 lat) nie były aktualizowane
  • Gdy mamy do czynienia z budynkiem przeznaczonym pod najem, pomiaru dokonujemy najpierw do odbioru budynku do użytkowania, a następnie po zagospodarowaniu powierzchni przez najemców. Można np. odjąć z powierzchni ściany działowe postawione dla danego użytkownika.

 

Jakie korzyści niesie pomiar powierzchni?

  • Ogranicza wydatki ponoszone za posiadane nieruchomości
  • Ułatwia racjonalne gospodarowanie nieruchomościami w sposób spełniający wymogi prawa
  • Umożliwia prawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości przy zaciąganiu kredytu pod wartość nieruchomości lub transakcji kupna/sprzedaży czy wynajmu/dzierżawy
  • Może być wykorzystany przez działy księgowy, administracyjny i techniczny np. do określenia kosztów utrzymania czy dochodu z najmu, do określenia kosztów remontów, stworzenia planów przeciwpożarowych lub zagospodarowania istniejących powierzchni pod nowe funkcje
  • Pomaga przy reorganizacji, podziale lub konsolidacji przedsiębiorstwa (np. dla oszacowania wartości majątku odłączanego lub przyłączanego)
  • Umożliwia określenie powierzchni do celów prawnych, np. do ewidencji lokali i budynków, jeśli zaszły w nich modyfikacje

 

Pokaż komentarze

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *