Wybierz stronę kraju
Zamknij

Weryfikacja wartości początkowej nieruchomości sposobem na zwiększenie płynności finansowej

Komunikaty prasowe
Sierpień 14, 2018

Weryfikacja wartości początkowej środków trwałych ujawnianych w ewidencji środków trwałych jest często sposobem na zwiększenie płynności finansowej przedsiębiorstwa. Ewidencja środków trwałych to dokument księgowy prowadzony w celu „katalogowania” majątku przedsiębiorcy. Ewidencja ta zawiera informacje takie jak: rodzaj, data przyjęcia do używania, wartość początkowa, stawka amortyzacji, wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych, wartość ulepszeń, czy daty likwidacji środków trwałych.

 

Przez wartość początkową rozumieć należy co do zasady sumę wszystkich wydatków inwestycyjnych poniesionych na nabycie lub wytworzenie środka trwałego. Podatnik samodzielnie określa wartość początkową środków trwałych na podstawie przepisów ustawy o CIT/PIT. Wartość początkowa wpływa na wysokość opodatkowania CIT/PIT jako podstawa dokonywania odpisów amortyzacyjnych, a także na podstawę opodatkowania budowli w podatku od nieruchomości. Nieprawidłowe określenie wartości początkowej może zatem skutkować zarówno powstaniem nadpłaty podatkowej, jak i zaległości podatkowej.

W praktyce korekta przyjętej przez podatnika wartości początkowej jest możliwa, choć przepisy ustaw o CIT/PIT nie regulują szczegółowo tej kwestii. Przyjmuje się, że korekta błędnie określonej wartości początkowej powinna być dokonywana na zasadach przewidzianych dla korekty kosztów uzyskania przychodu spowodowanych błędem rachunkowym.

Jakie korzyści może przynieść weryfikacja wartości początkowej środków trwałych? Sprawdźmy.
 

Wyższe koszty uzyskania przychodów

Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych stanowi formę potrącania w czasie wydatków poniesionych na nabycie lub wytworzenie środków trwałych jako kosztów uzyskania przychodów. Im wyższa wartość odpisów amortyzacyjnych (kosztów podatkowych) w roku podatkowym, tym niższy podatek dochodowy do zapłaty.

Odpisy amortyzacyjne dokonywane są według rocznej stawki amortyzacyjnej, która w przypadku inwestycji nieruchomościowych (dot. budynków) wynosi zaledwie 2,5% rocznie. Często jednak zdarza się, że do wartości początkowej budynku wliczana jest wartość najdroższych instalacji lub urządzeń, które są związane funkcjonalnie z budynkiem, a które powinny stanowić odrębny środek trwały podlegający amortyzacji według indywidualnej, niejednokrotnie dużo wyższej stawki amortyzacyjnej, niż sam budynek. Wyodrębnienie takich środków trwałych z budynku, pozwala więc przyspieszyć amortyzację podatkową inwestycji.

Ponadto podatnicy często zaliczają do wartości początkowej wytworzonych budynków wydatki pośrednio związane z inwestycją jak np. koszty postępowań administracyjnych, koszty odszkodowań itp. Wydatki te nie podlegają uwzględnieniu w wartości początkowej, ale podlegają rozliczeniu jako koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, które podlegają potrąceniu na zasadach ogólnych (w momencie poniesienia).

Wyodrębnianie dodatkowych środków trwałych z budynku i właściwa alokacja poniesionych wydatków wpływa więc na zmniejszenie obciążeń podatkowych na gruncie CIT/PIT dzięki przyspieszeniu amortyzacji podatkowej i tym samym zwiększeniu dostępnej puli kosztów uzyskania przychodu. Na aspekt ten powinni zwrócić uwagę przede wszystkim przedsiębiorcy w początkowych fazach inwestycji.

 

Niższy minimalny podatek dochodowy od nieruchomości

Weryfikacja wartości początkowej środków trwałych będących budynkami wpływa na opodatkowanie tzw. minimalnym podatkiem dochodowym od nieruchomości. Danina ta zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 2018 r. jednak zmiany przyjęte w ostatnim czasie przez Sejm zmodyfikują zasady działania podatku minimalnego. Opodatkowaniu podlegać będzie wartość początkowa wszystkich budynków będących własnością podatnika (z wyjątkiem budynków mieszkalnych oddanych do używania w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego), znajdujących się na terenie Polski i oddanych do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Podstawą opodatkowania będzie wartość początkowa budynków powyżej 10 mln zł.

Weryfikacja wartości początkowej budynków przyjętej w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych może być zatem skutecznym instrumentem pozwalającym – poprzez obniżenie wartości początkowej budynków – uniknąć dodatkowego opodatkowania podatkiem minimalnym, zwłaszcza, że podatek ten będzie nadal należny pomimo straty podatkowej.
 

Niższy podatek od budowli

Oszczędności może przynieść wyodrębnienie a następnie weryfikacja wartości początkowej budowli ujętej w ewidencji środków trwałych jako jeden środek trwały z budynkiem. Wynika to z faktu, że wartość początkowa środków trwałych stanowi bezpośrednio podstawę opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości.

Szczególnie korzystna może być więc weryfikacja skomplikowanych konstrukcyjnie obiektów, np. parkingu samochodowego na dachu galerii handlowej, które na ogół kwalifikowane są przez organy podatkowe jako budowle.

Wyodrębnienie budowli z budynku nie powoduje powstania nowego przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Budowle te i tak podlegałyby opodatkowaniu jednak nie od wartości początkowej, ale od ich wartości rynkowej.

Weryfikacja wartości początkowej środków trwałych może przynieść podatnikom wiele korzyści podatkowych, do których zaliczyć można przede wszystkim zwiększenie puli rocznych odpisów amortyzacyjnych oraz zmniejszenie podstawy opodatkowania minimalnym podatkiem dochodowym, a także podatkiem od nieruchomości. Największe korzyści podatkowe mogą jednak uzyskać podatnicy, którzy finalizują proces inwestycyjny – zwłaszcza w branży nieruchomościowej.

Pokaż komentarze